La ola de embargos en EEUU llega a la industria hotelera

Kris Hudson
The Wall Street Journal / IAR Noticias
30/08/09

El aumento de los embargos hoteleros es producto de la peor crisis en el sector en EE.UU. desde principios de los años 90. Los ingresos de la industria han caído en porcentajes de dos dígitos. Esto ha ubicado el valor de muchos hoteles por debajo del saldo pendiente de sus hipotecas. Así como muchos propietarios de viviendas están devolviendo las llaves al banco, los propietarios hoteleros no tienen muchas esperanzas de renegociar sus préstamos.

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Los préstamos hoteleros en problemas, exceptuando los que funcionan también como casinos, suman ahora más de 1.000 propiedades con un valor en préstamos acumulado de US$16.800 millones, según Real Capital Analytics, una compañía de investigación de bienes raíces. Esa cifra incluye montos en mora, embargos, bancarrotas y reestructuraciones de hipotecas titularizadas, además de préstamos de bancos y otras instituciones.

Entre las propiedades afectadas está el hotel tipo boutique Mondrian en Scottsdale, Arizona; un resort St. Regis en Dana Point, California; el InterContinental Montelucia Resort & Spa en Scottsdale, y el Hyatt Regency en Dearborn, Michigan, que están en proceso de embargo o han dejando de realizar pagos de su deuda. Incluye también 680 hoteles de la cadena Extended Stay Inc. que se declaró en bancarrota en junio.

La suspensión de pagos sobre los créditos de casinos suman a la mezcla 31 propiedades y US$8.600 millones en préstamos en mora.

Un importante factor en las ejecuciones hipotecarias es que muchos préstamos hoteleros son difíciles de reestructurar porque fueron ensamblados en valores respaldados por hipotecas comerciales, que combinan cientos de créditos inmobiliarios en un solo bono. Es muy difícil que los hoteleros negocien para mantener el control de los inmuebles, ya que esos bonos son propiedad de muchos inversionistas.

"No hay un individuo o dos que realmente puedan representar los intereses de los prestatarios y llegar a un acuerdo", dijo Art Buser, presidente ejecutivo de Sunstone Hotel Investors Inc., que ha renunciado a un hotel y ha advertido a sus acreedores de que podría hacer lo mismo con dos más.

A diferencia de los centros comerciales y los edificios de oficinas con contratos de arrendamiento a largo plazo, los hoteles pueden quedar vacíos de la noche a la mañana, dejando a los propietarios sin poder pagar sus préstamos. Eso ha aumentado las moras, especialmente en las propiedades hoteleras cuyas hipotecas están consolidadas en títulos hipotecarios.

Aumenta la cesación

Según Trepp LLC, la tasa de mora para este tipo de valores respaldados por hipotecas hoteleras era de 4,75% en el segundo trimestre, comparado con 0,5% el año anterior. La firma de calificación de deuda Fitch‐ Ratings predice que esa tasa aumentará a entre 10% y 15% para fines de año. En la crisis hotelera estadounidense de 1990, más de 14% de todos los préstamos hoteleros, incluyendo los emitidos por bancos y aseguradoras, tenía moras, según cifras de la Universidad de Nueva York.

Los huéspedes de estos hoteles, sin embargo, probablemente no notarán muchos cambios, ya que los prestamistas y las empresas de servicios hipotecarios contratan a compañías de gestión interinas para que supervisen las propiedades.

Cabe aclarar que las cesaciones de pagos no siempre terminan en embargo. Algunos prestamistas consiguen negociar con sus acreedores para evitar la pérdida de la propiedad, o se acogen a la bancarrota para impedirla.

Lo que llama la atención sobre la tendencia actual es que varias de las compañías que han renunciado a sus hoteles son grandes empresas que cotizan en bolsa, algo no visto con anterioridad en el mercado estadounidense. Muchos propietarios hoteleros se embarcaron en una maratón de compras durante el último auge, algo que los dejó con una sobrecarga de deuda.

Tal vez el embargo hotelero de más alto perfil en esta recesión fue el que afectó a Sunstone, de San Clemente, California, que informó en junio que dejó de realizar pagos a su hipoteca titularizada de US$65 millones sobre el hotel W de San Diego y que planeaba entregar la propiedad a un agente especial que gestionaba su hipoteca. La noticia fue relevante porque el W es un importante hotel de lujo en el centro de San Diego y Sunstone estaba entre los primeros fondos de inversión inmobiliaria que cotiza en bolsa en declarar su intención de devolver su hotel en esta recesión.

Ni los prestamistas ni los mercados han castigado a Sunstone por haber cedido los derechos del W en San Diego. Tres semanas después de anunciar su decisión a comienzosde junio, la empresa y sus bancos finalizaron una renegociación de su línea de crédito con cláusulas más flexibles.

"En este ciclo, ceder los derechos de una propiedad a un prestamista ya no tiene el mismo estigma que en el pasado", dijo Bjorn Hanson, profesor asociado de hotelería de la Universidad de Nueva York.